Stadtverwaltung lehnt Beitritt zum Bürgerbegehren ab. Entscheidung am 15. November im Rat.

AKTUELL: Der Rat hat heute entschieden: Mit 21 zu 16 Stimmen gegen das Bürgerbegehren. 

Er war das Thema des Jahres 2018, der nördliche Teil des Stadtgartens. Die Bürgerinitiative hatte alle Register gezogen (wir berichteten mehrfach), mit unzähligen Informationsveranstaltungen und einem erfolgreichen Bürgerbegehren. Über 4.000 Bürger sprachen sich gegen eine geplante Bebauung aus. Nun empfiehlt die Verwaltung der Stadt, dem Bürgerbegehren nicht beizutreten. Heißt: Es wird zu einem Bürgerentscheid (wie bei dem geplanten Nationalpark) kommen. Jeder Bürger der Stadt wird aufgerufen, seine Stimme am (bis) 6.Januar 2019 abzugeben. Die Wahlunterlagen werden im Dezember 2018 an alle Haushalte verschickt. Lesen Sie hier die Argumentation der Stadtverwaltung, warum der Beitritt zum Bürgerbegehren abgelehnt werden soll:

Die Bürgerinitiative „Rettet den Stadtgarten“ hat das Quorum für den Bürgerentscheid erreicht. Die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens wurde am 11. Oktober 2018 vom Rat der Stadt Bad Honnef festgestellt. Damit hat der Rat (am 15. November in öffentlicher Sitzung) zu entscheiden, ob er dem Bürgerbegehren beitritt.

Die Verwaltung empfiehlt, dem Bürgerbegehren nicht beizutreten und damit die Beschlussempfehlung aus den folgenden Überlegungen heraus abzulehnen:

Ein lebendiges, vitales Bad Honnef zu schaffen bzw. zu bewahren ist ein wesentlicher Inhalt des vom Rat verabschiedeten Integrierten Stadtentwicklungskonzepts. Die Menschen in Bad Honnef sollen weiter gerne hier leben und in der Innenstadt einkaufen können, Mitmenschen treffen und das Privileg der kurzen (Schul-)Wege in einer wunderbaren Umgebung genießen. Ausreichender und bezahlbarer Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen und den nötigen Zuzug sind dafür essentielle Voraussetzungen.

Die demografische Entwicklung und ihre Auswirkung auf die kommunale Infrastruktur

Bad Honnefs attraktive Lage in einer dynamischen Wachstumsregion ist eine zukunftsgewandte Stärke dieser Stadt. Um davon in gutem Maße zu profitieren, müssen die Wohnsituation, die Alterszusammensetzung der Bevölkerung und die Situation der kommunalen Infrastruktur gemeinsam betrachtet werden:

  • In den letzten 15 Jahren hat die Stadt von fast 1.200 Grundschülern 25 % verloren, fast durchweg in der Tallage von Bad Honnef. Hinzu kommt, dass
    weitere 100 Schüler in den nächsten 5-7 Jahren fehlen. Schulschließungen würden sich somit in Zukunft kaum noch vermeiden lassen. Wie erinnern uns gut an die Demonstrationen für den Erhalt der Rhöndorfer Grundschule.
  • Der ohnehin hohe Anteil der Senioren nimmt weiter zu. Aber die aktiven Senioren von heute wollen neben ihren Kindern und Enkeln in einer lebendigen Stadt mit belebten Straßen und Plätzen leben.
  • Mitgliederzahlen in den Vereinen sind rückläufig, bestimmte Sportarten werden weniger nachgefragt. Schon heute hat das negative Auswirkungen auf die Auslastung und Funktionalität der Sportstätten.
  • Der Einzelhandel in den Innenstädten steht seit Jahren durch den zunehmenden Online-Handel unter Druck. Symbol dieser Entwicklung in Bad Honnef ist die ehemalige Kaiser’s-Immobilie. Unter dieser Entwicklung leiden die Innenstädte auch in ihrer Funktion als soziales Zentrum der Kommunen. Der Zuzug von Familien und Arbeitnehmern stärkt die Innenstadt und ihre Vitalität.
  • Die demografische Struktur belastet gerade durch die zunehmende Alterung auch die Finanzkraft der Stadt. Allein bei der Umsatzsteuerbeteiligung hat die Stadt im Vergleich zu 2010 etwa 700.000 € pro Jahr verloren.
  • Das Abwassernetz der Stadt ist insgesamt auf eine Einwohnerzahl von 30.000 Nutzern ausgelegt. Ein moderates Wachstum bedeutet auch hier nicht neue Infrastruktur, sondern bessere Auslastung und damit auch eine günstigere Kostenstruktur für alle Bürgerinnen und Bürger.
    Angesichts der Dimension der Herausforderung kann festgehalten werden, dass nur eine konzertierte Anstrengung mit vielen Einzelmaßnahmen die eingetretene Entwicklung stoppen und die Zukunftsfähigkeit der Stadt verbessern kann.

„Wohnungsnot ist ein Spaltkeil für unsere Gesellschaft“ (Professor Kötter, Bonn)

Bad Honnef ist ein attraktiver Wohnort. Entsprechend hoch ist der Druck auf dem Wohnungsmarkt. Verschiedene Faktoren spielen dabei eine Rolle:

  • Bad Honnef ist Teil des Ballungsraums Köln-Bonn. Unabhängig davon, ob neue Bauflächen ausgewiesen werden oder nicht, der Bestand an Wohnraum wird zunehmend nur für Haushalte mit höheren Einkommen erschwinglich.
  • In Bad Honnef hat in den letzten 15 Jahren die durchschnittliche Wohnfläche pro Person um 30% zugenommen – auf über 50qm. Ohne neue Wohnflächen führt allein dieser Effekt schon zu einer Verknappung von Wohnraum, einem weiteren Anstieg der Preise und damit einem Rückgang der Einwohnerzahl.
  • Menschen aus Bad Honnef selbst können in ihrer Heimatstadt oftmals keinen adäquaten Wohnraum finden. Das ist beim Auszug aus dem Elternhaus oder bei der Familiengründung ein dramatisches Problem, denn Bad Honnef verliert so die jungen und arbeitenden Teile der Bevölkerung. Dies wurde u.a. in der jüngsten Empirica-Studie des Rhein-Sieg-Kreises deutlich.
  • Pflegepersonal, Personen mit sozialen Berufen oder aus dem Dienstleistungssektor werden in Bad Honnef gebraucht, finden aber keinen bezahlbaren Wohnraum. Bad Honnef liegt bei der Preisdynamik und dem Preisniveau wegen der hohen Nachfrage und des geringen Angebots nach Bonn an der Spitze in der Region.
  • Es ist Aufgabe von Rat und Verwaltung diesen Tendenzen entgegenzuwirken: „… die ohne Wohnung haben keine Lobby und gründen keine Bürgerinitiativen“ (Professor Kötter, Bonn). Kommunale Flächen bieten dabei die Möglichkeit, ohne Abhängigkeiten von wirtschaftlichen Belangen privater Investoren aktiv ins Angebots- und Preisgefüge einzugreifen.
  • Grundsätzliches zum Wohnen und zu Bauleitplanverfahren
    Selbstbestimmtes und angemessenes Wohnen ist ein Grundrecht. Es ist eine entscheidende Grundlage für die persönliche Entfaltung, für das Leben als Familie, für ein geregeltes Erwerbsleben, für die Teilhabe an Kultur und Bildung und für die Mitwirkung am sozialen Leben einer Stadt.
    Wohnbauten brauchen Flächen und die stehen dann anderen wichtigen Funktionen wie Natur, Gewerbe oder Verkehr nicht zur Verfügung. In dieser Abwägung der Interessen ist der Wohnraum für die rund 26.000 Einwohnerinnen und Einwohner entstanden. Eine solche städtebauliche Entwicklung zu steuern, nämlich das Entscheiden über Funktionen im Raum, ist eine Kernaufgabe des Baugesetzbuches. Darin fasst §1 die wesentlichen Aspekte der städtebaulichen Planung und Entwicklung zusammen:

Abs. 5: Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, gewährleisten …[…]

Ziel des Bebauungsplanverfahrens „Neues Wohnen Alexander-von-Humboldt- Straße/Am Spitzenbach/B42“ ist es, in einem gesetzlich geregelten Prüfungs- und Entwicklungsverfahren über die Möglichkeiten einer Bebauung nachzudenken. Das Verfahren hat das Ziel „Neues Wohnen“, ist aber ergebnisoffen und soll eine faktenbasierte Entscheidung ermöglichen. Eine Entscheidung gegen ein solches Verfahren verhindert also nicht das Bauen, sondern ein ausgewogenes Prüfen und Abwägen. Eine nachhaltige städtebauliche Steuerung und Entwicklung wird so erschwert.

Wesentliche Gedanken zum Planungsprozess „Neues Wohnen“

1. Die Bedeutung der Planungsfläche „Neues Wohnen“

Der Stadtgarten als gestalteter Stadtpark (mit Löwendenkmal) war zu keinem Zeitpunkt für eine Bebauung vorgesehen. Der Titel des Bebauungsplanverfahrens definiert eindeutig die ungeordnete Freifläche nördlich des Stadtgartens als Untersuchungsra um .

In der Bauleitplanung gilt hinsichtlich Freiraum und Ökologie das Prinzip des Ausgleichs. Auch die Stadt Bad Honnef beachtet das gesellschaftliche Ziel, die ungeordnete Zunahme bebauter Siedlungsfläche in NRW und Deutschland zu bremsen. Das passiert aber mit Augenmaß und nach dem Prinzip der Abwägung. Der Bau von preisgedämpften Wohnungen für Familien ist auch ein wichtiges Ziel. Flächen werden also nicht „einfach zubetoniert“.

Artenschutz, der Schutz von Pflanzen, des Bodens und das Thema Hochwasser, all diese Belange werden im Bebauungsplanverfahren betrachtet und ausgeglichen. Dies geschieht durch gutachterliche Prüfung, also nicht auf Basis von Meinungen, Beobachtungen und Einschätzungen der Verwaltung, einzelner Personen oder Anlieger.

Wie umsichtig Bad Honnef und der Rhein-Sieg-Kreis hinsichtlich Umweltschutzes und der Nachhaltigkeit sind, zeigt sich auch in aktuellen Zahlen des Kreises. Mit einem Pro-Kopf-Ausstoß von 7,8 Tonnen CO2 pro Jahr (2011 – 2015) liegen die Einwohner hier signifikant unter dem Bundesschnitt von 9,6 Tonnen. Themen wie Heizen und Autofahren spielen in dieser Bilanz eine große Rolle. Neues, energieeffizientes Bauen würde diese positive Entwicklung weiter fördern. Zudem hilft ein arbeitsplatznaher Wohnort, idealerweise in der Nähe von ÖPNV- Anschlüssen. Bad Honnef Tal mit Bundesbahn und Stadtbahn-Anschluss ist dafür prädestiniert.

In der öffentlichen Diskussion wurde immer wieder der Eindruck erweckt, die Fläche für das „Neue Wohnen“ markiere nur den Anfang und Bad Honnef würde im großen Stil weiter „zugebaut“. Ein Blick auf die Beschlussgeschichte des Rates und die Laufzeiten von Planverfahren sind eindrucksvolle Belege dafür, dass keine großflächige Versiegelung von Freiflächen zu erwarten ist. Aber auch eine Flächenbetrachtung liefert hier wichtige Fakten:

  • Bad Honnef hat bezogen auf das gesamte Stadtgebiet einen sehr hohen Waldanteil von ca. 60 %.
  • Im Siedlungsgebiet sind beachtliche 2,4 % der Fläche öffentliche Grünanlagen (Vergleichswert vergleichbarer Kommunen 1,5 %, siehe Stadtentwicklungskonzept). Flächen wie die Insel oder der Rheinuferbereich sind dabei nicht einmal mitberechnet.
  • Die Fläche neben dem Stadtgarten entspricht in Gänze ca. 0,04% der städtischen Gesamtfläche. Bei einer angenommen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 stünden damit ca. 0,02% der Stadtfläche für neue Bebauung zwischen Alexander-von-Humboldt-Straße, Am Spitzenbach und B42 zur Verfügung.
    Frischluftkorridore sind ein wichtiges Thema im Städtebau. Bad Honnef hat da den Vorteil einer in weiten Teilen flacheren und dispersen Bebauung, zudem noch mit Anteilen in Hanglage.
  • Das Rheintal ist eine große Frischluftschneise, das Plangebiet liegt weniger als 100 m vom Rheinuferpark und weniger als 1 km vom Siebengebirge entfernt. Während die Schaffung von neuem Wohnraum ein gesamtstädtisches Anliegen ist, hat die Funktion des Bewuchses als Luftfilter vorrangig für die umliegenden Häuser eine gewisse Bedeutung. Gesamtstädtisch prägen Rheinlage und Siebengebirge das Klima, nicht einzelne Hecken oder Bäume.
  • Bei der Suche nach Alternativen wird immer wieder der Süden von Selhof genannt. Die Nachteile für die Stadtentwicklung sind aber klar:
  • Die Planungsgeschichte zeigt, dass eine Entwicklung dort eher langfristig sein wird. Selhof Süd ist damit keine Lösung, sondern nur eine zeitliche Verlagerung der Bebauungsfrage zu Lasten der wohnungssuchenden Menschen.

    • Es handelt sich um Privatflächen, die durch Umlegungsverfahren erst aufwändig zu bebaubaren Parzellen gemacht werden müssen.
    • Auch dort müssten Grünflächen bebaut werden. Die Auseinandersetzungen in der Vergangenheit sind noch in Erinnerung.
    • Bei der Entwicklung von Bauflächen kommt immer wieder der Vorwurf auf, dass für Investoren im hochpreisigen Segment geplant wird. Erstmal ist hierzu zu sagen, dass sich solche Projekte meist auf privaten Flächen ergeben und damit dem verbrieften Recht auf Selbstbestimmung über das private Eigentum unterliegen. Im Fall der Fläche für das „Neue Wohnen“ handelt es sich um städtische Flächen. Die Stadt Bad Honnef kann dort über das reine Planungsrecht hinaus z. B. mit Käufern privatrechtliche Festlegungen hinsichtlich Wohnungsangebot und Mieten treffen. Geplant ist aber ein noch weitergehender Ansatz: Die Grundstücksgesellschaft der Stadt würde im Fall der positiven Prüfergebnisse des Verfahrens die Fläche selber entwickeln und bebauen. Damit könnte ein positiver Einfluss auf den Markt für Familienwohnen garantiert werden.

3. Bauformen und Dichte

Die Art, Größe und Höhe einer möglichen Bebauung sind Thema des Planverfahrens, also gibt es dazu noch keine Festlegungen oder Konzepte. Die Darstellung von Hochhäusern oder Wohnblocks ist unseriös und entspricht weder dem Verfahrensstand noch der Zielsetzung des Planverfahrens.

Bei einer Fläche wie dem Areal nördlich des Stadtgartens ist die städtebauliche Planung höchst anspruchsvoll: Der bauliche Maßstab der Umgebung muss aufgegriffen werden, Grün und Natur sollten als Themen abgebildet werden (begrünte Dächer, begrünte Fassaden, gestaltete Freianlagen), versiegelte Erschließungsflächen sind zu minimieren, der Lärmschutz muss gelöst werden. Hohe Verdichtungen oder Hochhäuser sind nicht die Antworten auf diese Fragen.

4. Die Lage im Hochwasserbereich und an der B42

Im Flächennutzungsplan sind Hochwasserbereiche ausgewiesen. Es handelt sich dabei nicht unbedingt um die Stellen, an denen der Rhein bekanntermaßen als erstes über das Ufer tritt, sondern um Flächen, die nach einem theoretischen Modellverfahren ermittelt wurden. An die Nutzung solcher Flächen sind ganz richtig besondere Auflagen gekoppelt, auch bei einer Bebauung. Schon heute gibt es am Rhein in Bad Honnef an mehreren Stellen Bebauung in dieser Zone. Zu prüfen, wie im Hochwasserbereich gebaut und wie ein Ausgleich dafür hergestellt werden kann, ist eine wesentliche Aufgabe der Bauleitplanung.

Aber auch ohne Verfahren wird eine Sache deutlich: Das Planungsgebiet ist vom Rhein durch drei „Wälle“ getrennt: die Stadtbahnlinie, die Bahnlinie und die B42. Die Planungsfläche „Neues Wohnen“ ist keine rheinnahe Flutwiese, sondern ein ergänzender Retentionsraum hinter Gleisen und Straßen.

Ist die Lage an der B42 und neben der Bahnlinie für eine Wohnnutzung unverträglich? Die Wohnhäuser der Bürgerinitiative und in Lagen wie der Girardetallee, der Austraße oder Am Spitzenbach sind überwiegend höherpreisig und damit also nachgefragter Wohnraum. Trotzdem könnte in dieses eher besser situierte Umfeld preisgedämpfter Wohnungsbau eingefügt werden. Klar ist, dass bei einer Entwicklung des Planungsgebietes „Neues Wohnen“ zwingend ein entsprechender Lärmschutz nach modernsten Standards und der gesetzliche Abstand vorzusehen sind. Dieser käme dann auch den heutigen Anliegern voll zugute.

Fazit

Bad Honnef braucht zum Erhalt von Lebensqualität und Prosperität dringend neuen Wohnraum sowohl für die eigene Bevölkerung als auch für den nötigen Zuzug. Um die wertvollen Freiflächen wie den Stadtgarten, den Kurpark oder die Räume der freien Landschaft zu schützen, sind dafür untergenutzte Freiflächen im Innenbereich die erste Wahl. Preisgedämpfter Wohnraum kann dabei nicht den Privatinvestoren überlassen werden. Nur auf städtischen Flächen können Rat und Verwaltung ihrer Verantwortung gerecht werden. Ein Bebauungsplanverfahren dient dazu, die Nutzbarkeit solcher Flächen faktenbasiert zu untersuchen und zu bewerten. Die Verwaltung plädiert daher für die Fortsetzung eines ergebnisoffenen Verfahrens für neuen Wohnraum unter besonderer Beachtung von Belangen wie Grünflächenerhalt, Hochwasserschutz und selbstverständlich auch Anwohnerinteressen“.